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房市“雞生蛋”與“蛋生雞”的困惑

更新時間:2011-01-24 15:07:48 - 來源:寧德房地產 點擊數:6670 >> 我要發表評論
 房市“雞生蛋”與“蛋生雞”的困惑 

 

    住房多樣性需求取決于土地供應方式多樣化,還是住房需求多樣化促成改變土地供應單一形式?經濟活動的多樣性要求形成產業地產供給方式多樣性,還是產業地產多種復雜的需求要求打開土地閘門?這些問題是“雞生蛋”還是“蛋生雞”的問題,

   “雞生蛋”還是“蛋生雞”問題困惑著人們。鋪天蓋地的博文焦距在住房市場,集中在房價,實際上催生市場和高房價的根源是與之緊密相關的單一土地供應方式,這是“蛋生雞”的問題;多樣的住房及其他產業需求又要求土地供應方式多樣化,雞有蛋無處可下,產生了“雞生蛋”問題,招拍掛的單一平臺,讓想生蛋的雞“憋”的無計可生。

    現在重要的問題是解決雞生蛋的問題,即多樣化土地供應問題。多樣的土體供應能孵化房地產供應多樣化,從而滿足多樣的需求。土地供應的多樣化,能合理分化房地產市場向專業化發展,解決想生蛋的雞“憋”的無計可生的問題。

    就住宅市場來說,保障性住房、棚戶區改造和自住型中小套型商品房用地供應比重是中低收入居民住房渴望的保證;住房建設用地供應總量的70%用于保障性住房建設,確保1000萬套保障性住房用地供應催生相應的制度保證。一連串的社會反映形成一整套供給系統。這就是一種“蛋生雞”的孵化過程。

    過去土地供應“價高者得”的單一方式逐漸催成了“高價房”的單一住房供應方式,形成了住宅市場的“富人游戲”,排除了中低收入住房需求的渠道。

    以住宅市場為例,如果以完善市場、保障民生為目標施行多種方式提供土地必然形成多種住房供應體系。多樣多層次住房需求對高中低端住宅市場形成不同的供給壓力,多種住房需求對土地提出多樣需求,土地供給方式僵化必然隨著需求的要求而變革,促使住宅市場豐富多彩并健康發展 

    近年來,“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等多種房地產用地的出讓模式,促使下游的房地產開發模式有漸進的改變,房地產市場結構逐漸發生變化,這就是我說的市場的“平穩換擋”,速度沒變內涵發生了變化。這是供需交錯發生作用的結果。“雞生蛋”、“蛋生雞”現象混合發生,一時難以厘清。

    就產業地產來說,開發區、高新區等各類園區節約集約用地的供應是產業聚集的保證。經濟活動有周期性,企業發展、生存、轉型也有周期性,豐富多彩的經濟活動及其活動周期必然與產業地產、商業地產等土地供應方式對應,如果土地實行彈性出讓或租賃制,可能更有效發揮土地的經濟效能。比如,企業一般生命周期10--20年,與之適應的土地租賃可以與之適應,與企業需求適應。土地使用年限不決定企業生命期,相反企業生命期應該決定土地使用年限,企業生命期復雜性與住宅用地要求正好相反。多種企業對土地有多樣的需求極其復雜,而土地的供給方式僵化必然制約企業發展。

    區分鼓勵、限制、禁止類產業對土地輕重緩急的需求對緩解土地供需矛盾有重要意義。工業化、城鎮化和農業現代化快速推進、區域發展規劃實施、基礎設施建設、開發園區設立、戰略性新興產業、社會民生項目、旅游業和現代服務業等用地需求又對土地供給方式的瓶頸問題提出挑戰,這又是一種困惑。

    是土地決定房地產開發和供給方式,還是多種多樣住宅和非住宅需求市場要求改變土地供給方式,是重要的問題、困惑的問題,也是扯皮的問題。“雞生蛋”還“蛋生雞”引發過無數論證,土地和房產關系問題猶如“雞”與“蛋”的關系一樣的困惑著人們。 來源:飛鷹的博客

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關于“房市“雞生蛋”與“蛋生雞”的困惑”的評論 更多評論>>
共4條評論
>> 評論人:aultraultra IP:106.115.73.219 時間:2014年06月01日 19:28:07


>> 評論人:aultraultra IP:106.115.73.219 時間:2014年06月01日 19:28:04


>> 評論人:aultraultra IP:106.115.73.219 時間:2014年06月01日 19:28:01


>> 評論人:01紅豆杉 IP:36.250.140.175 時間:2013年08月23日 20:19:17


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我也評兩句: 評論人:游客 IP:104.161.33.136
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