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購房買房中應該了解的一些常識

更新時間:2009-10-31 11:27:41 - 來源:寧德房地產 點擊數:10012 >> 我要發表評論
一、購房術語

  隨著房地產的急劇升溫,許多購房術語越來越多地出現在購房者的視野中,雖然其中的部分術語已經眾所周知,但還有很多不為購房者所熟知,正是因為對購房術語的不了解,往往使得購房者在簽訂購房合同時對其中部分條款的理解出現偏差,從而造成合同無法最終履行,這既打擊了購房者的積極性,也容易讓不法開發商鉆“術語”的空子,因此,現將其中的部分術語介紹如下:

  1.準現房

  準現房是指房屋的主體基本完工,小區內的樓宇及相關設施也已經有了大致的輪廓,

樓的間距等都已經一目了然,只剩下內外墻的裝修和配套設施的施工的房地產項目。

  2.現房

  通常情況下,人們認識中的現房就是已經建好的房子。但事實并非如此,按照我國銷售“現房”的規定,只有領取了房產證和土地使用證的房子才叫“現房”。

  在商品房銷售過程中,真正的現房銷售不需要“銷售許可證”,購房者只需要查看“房產證”即可,而且,在簽合同的時候也不一定要使用國土房管局印制的標準合同。購買這種房子,對購房者來說是比較有利的(眼見為實),但是購房者的眼光一定要敏銳,如果買錯“現房”,將使自己陷入被動。

  3.期房

  在建的房子肯定是期房,此外,已經建好和已經有人入住但還沒有取得房產證和土地使用證的房子,在一定意義上也被稱為“期房”,而不是真正意義上的“現房”。所以,這種房子是按照期房來銷售的。對于這一類房子,購房者既要查看房產商的預售許可證,又要留意自己要買的房子是否已經被抵押。有人可能會有這樣的理解:小區已經有人入住,而且入住的業主也已經拿到房產證,買這種房子就萬無一失了。實際上這是誤解,因為房子是按套擁有獨立產權,是可以分別抵押的,別人的房子沒問題,不等于你要買的房子也沒有問題。其實,房產商很容易將蓋好的房子抵押出去,以獲得大量的資金。

  因此,購房者在購買商品房時一定要認清“期房”和“現房”的區別。如果購房者想了解自己要買的房子是否已經被抵押,可以查看房地產商提供的相關證明,如果可行的話,不防在合同上注明此房是現房還是期房,并且寫明房子是否被抵押。

  4.尾房

  何謂“尾房”?就是房子蓋好后,大部分都已經銷售出去,只剩下幾套還沒賣出去,通常情況下,此房的預售許可證已經過期,而房產證還沒有辦下來。對于這種“無證”房,雖然不能建議購房者別買,但在買之前一定要訪查清楚,最好的辦法就是堅持在預售合同登記備案后再行付款。

  此外,購房者還需要注意的是,北京市國土資源和房屋管理局關于印發《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知中還有這樣的新規定:“商品房竣工后,房地產開發企業應當按規定時限申請辦理房地產權屬證書,并自取得房地產權屬證書之日起,持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工后,房地產開發企業未取得房地產權屬證書的,可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續進行商品房預售;但自取得竣工備案表之日起超過四個月的,不得進行商品房預售。”

  從這個規定中可以看出,已經建好的房子,即使預售許可證沒有過期,由于房地產商在取得竣工備案表的四個月內沒有獲得房產證,這種房子也是不能銷售的,對此購房者千萬要注意。

  5.公房

  公房又叫公有住房,通常是指由國家及國有企業、事業單位投資興建和銷售的住宅,在此住宅尚未出售前,住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有,也就是說,屬于國有住宅。

  目前的公有住房可分為兩大類:可售公有住房和不可售公有住房。公房的居住者需要按月交納一定的房租,但房租的金額國家有相應的規定,通常比租個人住房要節省資金,但是,這種住房很少,只有少數人能夠獲得居住權。

  6.使用權房

  使用權房是指由國家及國有企業、事業單位投資興建的住宅,政府按照相應的規定出租給居民,也就是說,居住人只有使用權,沒有出賣、出租、抵押等權利。

  7.不可售公房

  不可售公房是指根據當地的現行房改政策,暫時不能出售給承租住戶的公有住房,主要為舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房和衛生間合用的不成套房屋。當然,也包括部分公寓和花園住宅等房屋。

  8.二手房

  二手房也就是人們眼中的舊房,通常情況下,人們將二次交易的新建商品房也叫做二手房。二手房的價格要略低于商品房,而且,一些出售的二手房往往是因為住房有問題才出售的,因此在購買二手房的時候一定要對所選購住房有個全面了解,以免買到手后會后悔。當然,也不排除出賣人因為著急用錢而出售房屋的可能。

  9.房屋產權

  所謂房屋產權,是指房產的所有者依照國家法律規定所享有的權利,也就是說,房屋所

  有者對該房屋擁有占有、使用、收益和處分的權利,通常情況下是指房屋各項權益的總和。

  10.產權證書

  產權證書是“土地使用權證”和“房屋所有權證”的總稱,通常包括產權類別、產權

  比例、產權來源、房產坐落地址、房屋結構、建筑面積、使用面積、間數、共有數紀要、他項權利紀要和附記等,其中還配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。如果購房者沒有取得房屋產權證,即便是交納了房款,法律上也不認可購房者的擁有權。

  11.起價

  起價是指房產商所銷售房屋價格中的最低價格,通常情況下,如果是多層住宅而且不帶花園,一樓或頂樓的價格最低,也就是起價,如果一樓帶花園,頂樓的價格就是起價。所以,當購房者打算購買房屋的時候,不要單純考慮價格,因為越便宜的房屋,居住越不理想。

  12.均價

  均價是指所有房屋的銷售價格總數除以所有房屋建筑面積的總數,所得出的價格就是每平方米的均價。均價通常不是銷售價,好的房屋需要在此基礎上進行加價,有瑕疵的房屋比這個價格要低。

  13.定金

  定金是指購房者按照約定支付給賣房者的一部分錢款,以作為債權擔保,這屬于法律上的擔保方式之一,目的在于促使債務人履行債務,也是為了保障債權人的債權能夠實現。我國《擔保法》規定,定金必須以書面的形式約定,當事人必須在合同約定的定金交付日期內交付定金。但是,定金不能超出購房款的20%,如果購房者在交了定金之后又不購買,開發商有權以購房者違約為由,不退還定金,反之亦然。

  14.違約金

  違約金是指按照法律規定和合同的約定,違約方付給對方一定數量的貨幣。違約金屬于經濟制裁方式中的一種,既具有懲罰性(對違約方而言),又具有補償性,如果當事人有違約行為,而且還是主觀上的過錯,無論有沒有給對方造成損失,都要支付約定數額的違約金。

  15.容積率

  當開發商提起容積率的時候,許多購房者都不明所以,其實,容積率就是建筑總面積與建筑用地面積的比值。比如:在1萬平方米的土地上建造4千平方米的建筑,容積率就是0.4;如果4千平方米的建筑是六層,那建筑總面積就是2.4萬平方米,容積率就應該是2.4。

  16.開間

  開間又叫住宅寬度,是指一間房屋的相對應的兩面墻之間的實際距離。住宅的開間一般在3米至3.9米之間,如果是磚混結構的住宅,開間應該在3.3米之內。如果開間尺度較小,就會縮短樓板的空間跨度,住宅結構的整體性、穩定性和抗震性都將得到增強。

  17.進深

  進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實際長度。進深大可以有效地節約用地,但是,為了保證住宅有良好的自然采光和通風,住宅的進深不宜過大,通常限定在5米左右。

  18.建筑密度

  建筑密度是指在小區內的各類建筑基底總面積與小區整體用地的比率,以百分比計算,通過這個數值可以看出小區內建筑的密集程度。

  19.綠化率

  綠化率是指規劃建設用地內的綠化面積總和與規劃建設用地面積的比,綠化率越高,環境越好。

  20.綠地率

  綠地率是指居住區內各類綠地的總和與居住區用地的比率。居住區內各類綠地包括公共綠地、住宅旁綠地等。

  二、理性看待房地產廣告與樓書

  作為購房者,在購房過程中最先接觸到的就是商品房廣告與樓書,而購房者最容易產生“上當”感,事后最容易產生糾紛的起因也在于廣告與樓書。

  一般情況下,廣告與樓書中都會寫明樓盤的價格(有起價、均價與最高價,但通常只寫起價);付款方式(一次性付款、銀行按揭、分期付款);地理位置、環境、交通(一般都稱小區交通方便、環境幽雅、地理位置好);配套服務、管理(非常完善,通常情況下是為了彌補地理位置、環境與交通的不理想);工程量(一般都稱規模非常大,就算是只有5~6棟樓);裝修與建筑特色(通常都稱為歐式風格);金融方面的利益(稱房產升值快);發展商與代理商的實力(稱自己的實力雄厚)等等方面。

  看著這些異彩紛呈、不拘一格的房地產廣告與樓書,總會讓你怦然心動:這就是我需要購買的房子。如果你有了這種認識,那就說明你太幼稚了,因為這只是房地產商的宣傳而已,為了達到宣傳的目的,房地產商將廣告與樓書中的內容進行夸大也是很自然的事情。雖然最高人民法院對其有“司法解釋”:房地產商的口頭承諾、樓書與媒體廣告承諾會自動成為合同的一部分,但在真正執行起來的時候卻非常難。

  為了避免日后可能出現的麻煩,購房者在看廣告與樓書時千萬要帶上“放大鏡”。購房者不僅要看廣告中的漂亮圖畫和文字,更要學會看那些肉眼無法看清的提示,諸如“圖片僅作示意用途,如有修改,恕不另行通知。”“房地產商對本廣告內容的正確性或完整性不做任何保證,也不負任何責任。”“一切資料均以政府最后批準之圖以及法律文件為準。”……即使沒有此類提示,也沒有哪家房地產商在廣告上明示:宣傳內容絕對真實。

  正是由于房地產商在廣告與樓書中埋下了伏筆,因此在糾紛發生后,購房者很難以廣告與樓書作為要約。此外,購房者在簽署正式合同后,沒有寫進合同的要約就已經撤消,所以廣告要約在簽訂合同后就沒有實際意義了。通常情況下,即便在房地產案件的審判中,司法機關也只承認購房合同中的承諾。

  我國《合同法》第10條規定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的,應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的,應當采用書面形式。”商品房買賣的最終方式是以書面形式完成的,因此,購房者還是把商業廣告與樓書看作沒有約束力的“要約邀請”,把寫進購房合同中的條款看成“要約”才更現實一些。也就是說,購房者應將廣告與樓書中房地產商不愿寫進合同中的條款都看作“虛假、欺騙”。

  也許有人會問:《廣告法》中不是明文規定不能做虛假廣告嗎?這沒有錯,但你應該明白,《廣告法》屬于行政法,它只規定了對做虛假廣告的處罰標準,而沒有規定做虛假廣告者對受虛假廣告欺騙者的具體賠償條列。也就是說,工商管理部門在打擊房地產商的虛假廣告過程中,國家可以收到罰款,但受害者(購房者)得不到賠償。還有一點需要了解,那就是《廣告法》對虛假廣告的罰款標準是廣告費的1~5倍罰款,這對房地產商來說只是皮毛。因此,購房時,一定要慎重對待廣告與樓書中的內容,最好是做到“寧可信其無,不可信其有”,理性選擇。

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共4條評論
>> 評論人:aultraultra IP:123.129.240.190 時間:2014年05月18日 16:37:44


>> 評論人:aultraultra IP:123.129.240.190 時間:2014年05月18日 16:37:41


>> 評論人:aultraultra IP:123.129.240.190 時間:2014年05月18日 16:37:38


>> 評論人:游客 IP:117.26.150.64 時間:2010年08月25日 15:00:51

寧德可愛天使,是現實版周扒皮,專吸員工的血汗錢,服務差,質量劣,價格高。
我也評兩句: 評論人:游客 IP:104.161.33.136
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